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不動産投資は他人資本を活用した積立投資 - サインポスト投資コンサルティング合同会社

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不動産投資は他人資本を活用した積立投資

カテゴリ: ブログ 公開日:2020年04月01日(水)

不動産投資を株式投資などと同様に値上がり益を狙う投資手法と勘違いされている方がよくいらっしゃいます。勿論、値上がりすれば利益が出るし、値下がりした場合は損失が出ますので100%間違いということではありません。しかし、不動産投資の最も大きな特徴且つ魅力でもある点は、何と言っても銀行から購入資金を借入れすることが出来るというところと、その借入れた資金の返済を賃料収入で賄うことで最終的に負債のない不動産を手に入れるところにあるのです。

つまり借入れた資金で物件を購入して、毎月のローン返済は入居者から頂いている賃料により支払うことが出来るというものです。分かり易くするため、例えば2,250万円で物件を頭金10%の225万円で購入したと仮定します。残りの2,050万円を期間30年、金利1.8%で借入れたとしますと毎月の返済額は71,354円となります。そしてこの返済額の内訳は支払い利息27,844円で元本返済分が43,510円ということになります。

 

そしてその一方で、投資利回りが足元の相場から4.3%と仮定すると、賃料は毎月80,625円入ってくることになりますので、返済額である71,354円は完全にカバーされています。ということはこの賃料を基に毎月の返済を支払ったとすると、利息の27,844円は銀行のものとなる一方で、元本部分の43,510円と賃料から返済額を差引いた金額9,721円の合計52,781円が毎月自分のものとなる訳で、ある意味毎月52,781円を積立てている、と言うよりは入居者さんが毎月自分のために積立ててくれているのと同じということになります。

 

そして返済が終了した30年後には価格が不変とすると最終的に2,250万円の資産が手に入ることが出来たという計算になります。勿論、物件価格は変動しますので、厳密に言えば30年後の物件価格分の資産を手に入れたこととなります。例えば、もしこの物件が30年後に1,725万円(土地価格不変、建物価値のみ経年劣化により毎年2%減価と仮定)に値下がりしたとしますと1,725万円-2,250万円=-525万円となり、損をしたと思われる方もいらっしゃると思いますが、思い出して下さい。ご自分で払ったのは頭金の225万円だけであることを。

 

つまり、損失どころか実際は1,725万円-225万円(頭金)=1,500万円の利益が出たこととなります。そしてこの1,500万円は入居者さんが全額払ってくれたということなのです。この他人資本をフル活用して、最終的に自分の資産を築くというビジネスモデルが不動産投資の最大の特徴であり、魅力でもあるのです。そして当然ですが、この資産はローン返済後も毎月賃料を稼いでくれる、ある意味での自分年金ともなります。

 

一方で、リスクも当然あります。投資する物件を間違えると、それが「負動産」となってしまい、大きな損失が発生することもあり得る点は肝に銘じておて頂きたいと思います。この資産形成法は物件の選別が最も重要なカギを握っていると言っても過言ではありません。

 

不動産投資をされる際は慎重に物件を見極めることが重要になりますが、不動産投資の経験がない方にとってはハードルが高いとも言えます。しかし、そういった方でも弊社のような専門家の意見を聞いていただくことで安心して不動産投資が始められます。是非、他人資本をフル活用した資産形成で安心で豊かな老後生活を手に入れて下さい。

 

(サインポスト投資コンサルティング 代表 石川慎二郎)

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