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不動産投資は生命保険代わりになる? - サインポスト投資コンサルティング合同会社

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不動産投資は生命保険代わりになる?

カテゴリ: ブログ 公開日:2020年08月26日(水)

生命保険の代替と言われる所以

不動産投資をしたことにより生命保険が不要になるという話をよく耳にしますが、本当でしょうか。不動産投資を行う際、購入代金の大部分を借入金にて賄うケースが多いと思います。そして銀行から不動産投資のための融資を受ける際は団体信用生命保険(以下団信)に加入することが必須条件となります。では団信とは一体どのようなものなのでしょうか。これは不動産投資に限らずマイホームを購入する際にも利用される保険で、契約者が返済中に亡くなったり、高度障害状態になったりしたときに、ローンの残額を肩代わりしてもらえる保険のことです。つまり、ローン契約者に万が一のことが起こっても、残された家族が借金の返済に困らないようにするための生命保険の一種ということになります。

 

もっと言えば、残された家族には借金のない不動産が相続されるということであり、相続人がその物件を売却すればその不動産の時価分だけのまとまった資金が保険代わりとなりますし、そのまま保有し続けてもその不動産から得られる家賃収入が遺族年金に上乗せされて残された家族の生活資金ともなるということになります。最近では死亡や高度障害以外にも、三大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)や八大疾病(三大疾病に加えて、糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病)も対象とする団信もあり、通常の生命保険と変わらない保証が提供されるようにもなってきています。また、その保険料は借入金利に0.25%(三大疾病や八大疾病は0.3%)を上乗せする形で支払うこととなるのですが、通常の終身保険よりは断然安いという特徴があります。このようにカバーされる範囲も遜色がない上に安いということから、不動産投資をしたら生命保険は不要となると言われる所以なのです。

 

本当に生命保険は不要になるのでしょうか

本当でしょうか。確かに残債のない不動産という資産が相続されるのですからある意味では生命保険に匹敵するのは間違いありません。しかし、それを生命保険代わりとするには、先ずは大前提としてその相続した不動産がその後の家族の生活費を十分カバーするだけの価値を有する物件であるということが必要になってきます。通常の保険に入る際には予め死亡した時に受取人が受取ることの出来る保障額が設定されています。つまり、5000万円の死亡保障のついた保険に入れば死亡時に受取人は必ず5000万円を受け取ることが出来ます。しかし不動産の場合は当然のことながら時価が変動しますので不動産価格が値下がりしている場合は購入時こそ5000万円だったとしても、受取る段階ではその額を下回っていることも当然あり得る点は考慮しておく必要があります。

 

こうした変動は読み難いことから、不動産のみで生命保険の代替とするからにはある程度多めの投資をしておくことが必要ということになります。また、家族が生活していくのに十分な家賃収入が稼げている物件であったとしても、例えばご自身の葬儀代であったり、お子さんの進学費用などのライフイベントに必要なまとまった資金には対応出来ていないでしょうから、こうした点も考慮しておく必要があります。よく不動産会社の営業マンが「不動産投資を始めたら生命保険はいらなくなります」という営業トークをしているのを耳にしますが、先述のような理由から不動産投資を始めたからと言って、もう生命保険は必要ないと考えるのはやや短絡的過ぎると筆者は考えています。

 

高額な終身保険は確かに不要でしょう

勿論、保険の見直しは必須です。それまで加入していた大きな額の終身保険などは当然のことながら必要なくなるのは事実です。ただ、先述しましたがご自身が亡くなった際は葬儀代などまとまった資金が直ぐに必要となります。しかし、ご自身名義の銀行預金は相続の対象となるため直ぐには降ろすことが出来なくなりますし、当然のことながら相続した不動産も流動化するとなれば相当な時間がかかります。こうしたことから最低限必要な葬儀代であったり、もしお子さんの進学が近いなどの明確なライフイベントが差し迫っているなどの場合にはその分だけの安い定期死亡保険にだけは入っておく必要があります。その他、団信の種類によっては死亡や高度障害以外にも三大疾病などもカバーされているというお話をさせて頂きましたが、盲点は精神疾患なのです。

 

精神疾患はカバーされていないため、例えばうつ病などにより就労不能となってしまった場合はライフプランが大幅に狂うこととなってしまいます。そのため団信と組み合わせる形で、先の最低限の定期死亡保険に加えて就労不能保険にも加入しておけば更に安泰と言えるでしょう。ただ、こうした定期死亡保険や就労不能保険は終身保険などの本契約に付帯する特約だから結局は終身保険に入らないといけないのでは?と疑問に思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。実はよく知られていないのですが、最近では保証のない本契約というものが存在していて、その本契約に好きな特約だけを組み合わせることで、格安で必要最低限の保証だけを手に入れることが可能なのです。

 

保険会社としてはやはり終身保険に加入して欲しいというのが本音であるため、率先してこうした提案はされませんし、こうしたことをあまり公にはしていませんが、こちらから申し出れば渋々出して来る筈です。ということでまとめますと、①不動産投資を始めたら保険の見直しは必要ですが全く保険がいらなくなる訳ではないという点には留意が必要です。②団信でカバーされない分は生命保険の特約の組み合わせで必要最小限の保証だけは確保するようにしましょう。

 

(サインポスト投資コンサルティング 代表 石川慎二郎)

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