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不動産投資で意外と多い失敗例 - サインポスト投資コンサルティング合同会社

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不動産投資で意外と多い失敗例

カテゴリ: ブログ 公開日:2020年10月21日(水)

不動産投資をする際に立地とその不動産の管理状態さえ見誤らなければ大きな失敗に繋がることは基本ありません。なぜなら不動産投資の最大のリスクは空室リスクであり、立地のよい丁寧に管理された物件であれば賃貸需要が旺盛であるため空室になることはないからです。しかしこうした点に気を付けていたにも拘らず、失敗してしまう例をよく聞きます。どのようなケースなのか見ていきましょう。

 

自己資金はある程度準備しましょう

一つ目は自己資金が殆どないにも拘らず、背伸びをした無謀な投資をするケースです。以前のブログ記事(詳しくは「不動産投資は他人資本を活用した積立投資」)の中でも記していますが、不動産投資は他人資本である銀行から不動産の購入資金を借り入れて、その返済に関してもやはり他人資本である入居者からの賃料収入を用いて返済することにより、最終的には他人様の力を借りて不動産資産を手にすることの出来る極めて効率的な資産形成法ではあるのは事実です。

 

だからといって無一文で始めることの出来る手法ではありません。不動産会社の提携ローンの中には、諸費用も含めて融資してくれるものもあり、手持ち資金10万円からでも不動産投資が始められるケースも見受けられますので、ほぼ自己資金を投入せずとも始めることが可能ではありますが、それでも最低10万円は用意する必要があります。少ない資金で始められることは事実ですが、こうしたケースにおいては当然のことながら借入資金が大きくなる分だけ、月々の返済額も大きくなります。返済額が大きくなると賃料収入から月々の返済額の他、管理手数料、管理費、修繕費と言った諸経費に加えて固定資産税なども差引いたあとの、所謂キャッシュフローは赤字となってしまうこともよくありますので注意が必要です。

 

メインの収入である給与所得などが大きくて、節税のためにわざわざ不動産投資で赤字を意図的に出すことを目的としたケース以外の純粋な投資においては、やはり毎月赤字を垂れ流していては投資期間が長期に及ぶだけに途中で維持することが厳しくなってきてしまいます。月々の返済額のうち元本部分の返済額は、ある意味で他人資本から自分資本に転換されている部分なので、キャッシュフローの赤字額がこの元本返済額を下回っていなければ、投資としては成立っているものの、せっかくレバレッジを効かした投資を行っているにも拘らず、投資効率が落ちてしまうため、不動産投資の最大の魅力であるレバレッジ効果が薄れてしまうことになります。そして最悪の場合、毎月の赤字が家計を圧迫して継続していけなくなり、泣く泣く手放すこととなってしまうという例をよく耳にします。こうした状況に陥らないためには、ある程度の自己資金を投入することで、出来るだけキャッシュフローを黒字化して置くことが肝要となります。

 

自己資金を多く投入すればよい訳でもない

もう一つのケースが、逆に手持ち資金を全て投入してしまうことで、投資後の手元現金残高をゼロとしてしまうケースです。投資物件を購入するときは既に入居者がいる状態の物件を購入する、所謂オーナーチェンジというケースが殆どです。この場合、既に入居者がいるので物件が引き渡されたその日から賃料収入が入ってくることになりますので、ローンの返済はこの賃料から賄うことが可能となります。しかし物件を購入した直後に入居者が退去してしまうことも充分あり得るのです。

 

そうなると次の入居者を募集しなければならなくなり、その間は空室となるので賃料収入が入ってこなくなります。賃貸需要の多い好立地の物件であれば通常23週間で空室は埋まりますが、タイミングの悪い時期に退去されると場合によっては2カ月ぐらい空いてしまうこともあります。筆者も経験ありますが、通常2週間ぐらいで次の入居者が決まるケースの多い物件で、7月の下旬に退去されたことがあります。7月の下旬というと、その後すぐにお盆シーズンが到来するため、不動産会社は夏季休暇に入ってしまうので募集が滞ってしまいます。そうでなくても8月は世間一般も夏季休暇となることから転居需要が大きく落ち込みますので、9月まで入らないこともあります。

 

年末もやはりその直後に年末年始の休暇がある他、1月も転居需要が落込みますので空室期間が長くなることがあります。こうした状況に備えるという意味でもローン返済額の2か月分は常に手元に置いておく必要があります。また、退去後は前の入居者の入居期間が長かったりする場合はクロスの張替えなど小規模のリフォームをする必要もありますので、こうしたことに備える上でも賃料の1か月分程度は用意しておいた方がいいでしょう。つまり、2か月分のローン返済額とリフォーム用として1か月分の賃料程度は物件購入後も常に手元に置いておく必要があります。物件を購入して、「さあ、これから資産形成だ!」と思った矢先に入居者が退去してしまい、ローン返済が出来なくなるなどというシャレにもならない状況に陥らないためにも、余裕を持った投資を心がけるようにしましょう。

 

(サインポスト投資コンサルティング 代表 石川慎二郎)

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